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〔孝感〕测男女 宝宝树

2018-10-22 13:50:14|来源:国际在线|编辑:朱易梦

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原标题:老厂房 改造好了就值钱(政策解读·聚焦低效用地盘活③)

  制图:郭 祥

  对于符合科创中心建设的产业,政府都能予以优惠。不像以前,必须符合硬性规定。

       

  5%以下,这是伦敦、纽约、东京等国际大都市工业用地占建设用地的一般比重。25.6%,这是几年前上海工业用地在建设用地中的占比,且地均工业总产值仅为纽约的1/2、东京的1/4。

  不仅如此,上海开发区土地利用绩效评价显示,工业园区之间,土地利用效益差异较大,用地绩效不均,各类开发区之间差异达数倍甚至几十倍。数据背后,反映的是上海工业用地占比过高、产出效率偏低的现实问题。

  面对建设用地总量接近规划天花板,如何挖掘潜力、盘活存量?产业园区低效用地,如何二次开发?上海面临挑战。

  企业可自行开发,土地权利人积极性提高

  “以前,不少工业用地被政府收储了。没开发的老厂房,评估后值不了多少钱。而且土地二次开发的利益也和企业没什么关系。”上海华鑫股份有限公司总经理曹宇说。

  华鑫隶属由上海仪表局转制的上海仪电控股集团,2009年起退出制造业,进军商务不动产。仪电下属企业不少,工业用地面积大。但土地收储模式下,原土地权利人积极性不高。

  当前,我国改变城镇低效用地再开发主要是政府主导。如何鼓励土地权利人和社会资本参与开发?如何调动各方参与改造开发的积极性?

  为此,上海允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式,按规划在公益优先前提下,存量补地价,自行开发;被收储后公开出让的工业用地,原土地权利人可分享一定比例的土地收储收益。

  “现在,我们自己开发建设,提升产业能级。”位于漕河泾新兴技术开发区东区的华鑫天地一期,占地面积2.6万平方米,原老厂房一直低效使用。经过改造,建筑面积增加到5.8万平方米,引进了雀巢、摩拜、可可空间等。“原来租金每天每平米1元多,现在5元多。”华鑫副总经理蔡勇说,10—12年就可收回改造成本。

  “自己二次开发收益高,所以我们也更加积极。”曹宇说。

  通过定向供地等政策,支持产业转型

  松江区真诺测量仪表公司,几年前想把原有单层厂房推倒重建,把精密测量仪表的生产空间扩容近5倍,但一直未能成功。

  不久前,该公司总投资7000万元的扩容项目正式开工,年销售额将达7亿元,而松江区减免了真诺测量的土地出让价款。这得益于上海创新规划土地政策,推进具有全球影响力的科创中心建设。

  一方面,降低产业转型发展成本。对存量工业用地提高容积率的,各区政府可以集体决策确定应缴土地价款的收取比例;以弹性年期出让的,可在出让合同中约定土地使用权到期续期条件,区政府集体决策确定续期价格。“对于符合科创中心建设的产业,政府都能予以优惠。不像以前,必须符合硬性规定。”业内人士分析。

  另一方面,支持园区平台建设。在供地方式、物业持有要求上,园区平台可以“带产业项目”挂牌,取得标准厂房类工业用地、研发总部通用类用地;在明确产业准入、利用绩效等管理要求的前提下,可将50%的物业转让给创新型企业。“对好的产业项目,相关部门可以定向供地。”业内人士表示,一半物业可转让也减轻了园区开发企业的资金压力。以前,开发企业必须全部持有,不得转让。

  此外,为鼓励引导增加产业园区的配套服务功能,相应政策把工业用地配套服务设施比例,由原来占总面积不超过7%提高到不超过15%;创新土地混合利用和建筑复合使用,实行规划混合利用引导表的弹性规划制度。

  确保增加公共空间,防止企业只顾逐利

  漕河泾开发区东区的华鑫天地、华鑫中心内,现代化建筑与绿树、庭园相映,全开放的花园式空间,成了附近居民最喜爱的休闲处。

  “存量盘活更新改造,就要这样!确保增加公共服务设施和公共空间,坚持公益优先。”上海市规土局相关负责人说,为防止开发企业一心逐利,出台了相关办法。

  对整体转型项目,应优先保障公益性设施建设,然后进行经营性开发。其中,公益性用地比例必须符合控制性详细规划要求。对零星盘活项目,应向政府无偿提供不低于10%的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设。如无法提供公益性建设用地的,应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门,用于公共用途。

  另外,注重长效机制,实施土地全生命周期管理,明确物业持有要求,减少投机风险。办法规定,转型为产业类项目的,以自用为主;转为研发总部通用类项目的,须持70%以上的物业;转为商办用地的,整体转型区域内的开发单位,须持50%以上的物业;零星转型的开发单位,须持60%以上的物业。

  如今,上海市已有96个项目、约629公顷存量工业用地纳入盘活转型计划。其中,25个项目、约354公顷土地完成转型方案,11个项目、约82公顷土地完成土地转型手续,开始建设。


  《 人民日报 》( 2017年04月09日 03 版)

  “苹果税”来了!有媒体说,“哪怕你要为喜欢的微信公众号文章打赏一杯咖啡,苹果也想先喝一口。”

  一个是中国社交软件巨头微信,刚刚宣布用户超过9亿;一个是手机定义改写者苹果,智能手机出货量全球第二,生态布局是公认的世界第一。

  双方交手,为的是微信公号打赏,苹果要抽成30%,这被俗称为“苹果税”。截至2016年,微信已经有超过1200万个公众号,但目前微信并未对公号打赏抽成。

  双方交火

  长期以来,微信和苹果相安无事。直到苹果在《App审核指南》中,将3.3.1条款细化。

  应用内规定了所有订阅、游戏币、付费内容、解锁等产生的支付,必须通过IAP(in-App purchase应用内购买)完成,这意味着苹果商店平台要抽成30%。

  今年4月,苹果认定微信公号打赏功能属于App内购买,须支付30%打赏金额。微信则认为打赏功能并非购买交易,遂将打赏功能暂时下架。

  至此,微信和苹果正式交火。交战双方实力如何?

  腾讯今年第一季度财报显示,微信和海外WeChat活跃用户达到9.38亿,同比增长23%,智能手机游戏给腾讯带来了129亿元人民币的收入。其母公司腾讯更是中国最大的数字虚拟内容提供商。

  而苹果这两年在中国的发展并不乐观。一方面,苹果商店为苹果的生态布局提供了有力的支撑。2013年以来,苹果在中国的收入几乎翻番。App数据分析平台App Annie认定,世界最大的苹果商店就在中国。但另一方面,从2016年开始,苹果在大中华区的营收直线下滑。从2016年第二个财季开始,苹果大中华区营收同比分别下降了26%、33%、30%、12%。2017年第二财季颓势不减,营收同比下滑14%。

  与此同时,高调杀入中国移动支付市场的Apple Pay(苹果支付)也遭遇水土不服。

  2014年上线的Apple Pay在美国强势超越Google Android Pay和Samsung Pay,也超越了PayPal,成为美国第一大移动支付方式。而据智库Analysys易观发布的《中国第三方支付移动支付市场季度监测报告2016年第4季度》统计,2016年第四季度,中国第三方支付移动支付市场交易额达到12.8万亿元人民币,其中支付宝和财付通(微信支付+QQ钱包)占到了九成以上的市场份额。在剩下不足一成的市场份额中,Apple Pay要和其他基于NFC(近距离无线通讯技术)的移动支付产品切分蛋糕。

  硬件市场的竞争对手也给了苹果更多压力。

  根据IDC发布的数据,2017年第一季度全球累计销售手机3.75亿部,全球智能手机厂商总出货量中,三星智能手机出货量7920万部,以22.8%的份额夺得头把交椅,位居第二的苹果出货量达5160万台,比去年的5120万台略有提升。排名全球第三的华为以近22%的增长率保持了在中国的领先地位,一季度出货量由去年同期的2810万台攀升至3420万台。OPPO和vivo紧随其后。

  艾媒咨询分析师认为,随着华为、vivo等国产手机市场的逐步拓展,苹果公司营收压力凸显。

  有评论认为,强势入局并分一杯羹,是苹果维持盈利的手段。

  公号内容生产者影响几何

  “苹果手机的打赏功能怎么添加?”5月底的一天,高玮在一个微信群里请教。

  在德国生活的高玮是一名空中乘务员,因为工作的原因,她到过很多国家,也开通了生活类公众号“高奶奶的慢游记”。几个月的认真写作后,开通了“打赏”功能了,更规范的说法其实叫“赞赏”功能。用户可以通过点击“打赏”对作者进行金额不等的奖励。

  高玮没想到,开通打赏功能后,第一篇文章就碰了壁。高玮发布文章时勾选了赞赏选项。但是文章发布后,她在自己的iPhone上却看不到打赏功能,她以为是操作失误。没想到隔了几天,后台收到了她妈妈使用安卓手机给她的打赏。这时候,她才后知后觉地发现,苹果和微信正在“打架”。

  许天心是一位自由撰稿人,在给一些大号供稿的同时,也运营着一个属于自己的小号“becase”,目前积累了5000多名粉丝。微信关闭打赏通道之后,她说自己受到了不小的冲击。“打赏少了很多,以前一篇大概在100元左右,有时候两三百元。现在一篇只有几十元。”

  和不少作者一样,许天心在文章中放了转账二维码,也有一些人通过二维码打赏,但是引导并不强。许天心说,苹果和微信的“斗争”给自己带来了不小的影响。“赞赏是最好的鼓励,毕竟打钱给我,说明(读者)真的舍得给我钱,哪怕是5块钱!而且有赞赏按钮的话,下面整齐排列的头像,也会刺激粉丝打更多的钱”。

  微信公号作者傅踢踢也在文章中添加了收款二维码,但是很快就放弃了这一做法。他说,转账过来的打赏,多是一元、两元,加上有些粉丝对个人转账有疑虑,索性都不放二维码了,目前安卓用户仍能通过微信自愿打赏。

  傅踢踢说,以前的文章打赏部分,前三排都是满的(24人),现在少则几个人,多则几十个。之前每篇平均可以拿到500元左右的打赏,现在大概只有50~100元。作为创作者,平白无故被减少了一部分收入,会觉得这是“无妄之灾”。不过也能理解,毕竟企业都各有立场。他说,这件事情对他们这种内容创作者有影响,但影响不大。至于苹果和微信最终怎么做,也不在他们考虑的范围内。

  艾媒咨询的数据显示,87.1%的内容生产者表示不受苹果“打赏”收费条款影响,会继续生产内容给微信公众号、知乎等平台。有微信公号作者告诉中国青年报·中青在线记者,受此举影响的多为小型公号,“大号本来也不靠打赏吃饭”。

  苹果抽成:是一视同仁还是恃强分羹

  对于普通用户而言,新的规定似乎没有太大的直接影响。苹果手机用户王小雪告诉中国青年报·中青在线记者,她下载的App多是免费的,但她确实听说直播平台上买直播所需的货币,花同样的钱,苹果手机用户和安卓手机用户得到的虚拟货币是不同的。前者是后者的70%。 “不过给主播打赏的还是少数吧。”王小雪说。

  事实上,被一些中国用户抗议的分成,也并非只针对中国的微信。从2008年7月上线开始,iOS 应用商店 App Store 便收取30%的流水,至今年6月1日已经累计向应用者分成超过700亿美元。这意味着,该平台产生了超过1000亿美元的流量,苹果公司也从中获取了300亿美元的利润。

  中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍将苹果的行为同“OPPO手机拦截腾讯手机管家”受到湖北省武汉市中级人民法院裁定侵权一案,进行了比较。

  OPPO手机用户通过腾讯官方网站下载“腾讯手机管家”时,会前后4次收到“提醒”,并使用“手机损坏和数据丢失风险”“病毒广告风险”等表述,同时引导用户前往OPPO手机软件商店下载。由于存在不正当竞争的嫌疑,为减少侵权影响,法院裁定OPPO立即停止“弹窗导流”的侵权行为。

  由此,朱巍认为,苹果用户购买手机时,没有相关规定。但在《App Store审核指南》更新中,添加了有关条款,这种行为是强制用户作出选择,违反了《反不正当竞争法》,侵犯了用户的知情权和自由选择权以及公平交易的权利。

  飞象网总编辑项立刚表示,苹果的行为是“耍流氓”。微信在打赏过程中没有任何抽成,这有助于大家分享认识、看法和资讯。消费者打赏的钱是给作者的。用户在购买苹果手机的时候已经付了钱,在苹果商店下载应用的时候,苹果提供应用分发是应尽的义务,“难道你不应该做这件事吗?”在收费的应用售卖过程中,苹果还会有收益。目前要求抽成的行为可能会使得消费者选择其他手机。

  而中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海在接受《检察日报》采访时表示,无论苹果还是腾讯,企业间应当按照商业的规矩进行博弈和谈判,寻求解决问题的最优方案,不能以损害第三方用户的利益作为解决商业利益纠纷的通道。

  微信有底气叫板

  艾媒咨询的报告显示,2017年5月,中国App活跃用户排行榜中,微信以94.24%的活跃用户占比位列第一。艾媒咨询的分析师指出,相对于苹果手机、电脑等电子产品,微信具有社交化、生活化、移动支付等功能属性,因此在用户层面不可或缺。在一项针对“苹果微信二选一”的站队行为投票中,选择微信的人更多,因为“已融入日常生活之中。”

  微信有底气与苹果叫板。但对于一些江湖地位不如微信的企业来说,妥协似乎是唯一的选择。艾媒咨询发布的《2017年苹果“打赏”收费事件调查报告》显示,尽管苹果与微信谈判“遇冷”,明确被拒,但映客等直播平台、知乎等内容平台则迫于压力而妥协。

  苹果公布规定后,知乎专栏向部分用户发布通知:“应苹果公司要求,自iOS3.5.3版本起,专栏赞赏功能将接入IAP机制进行支付,苹果公司将会对其中32%作为手续费进行扣除。”而知乎Live由于不属于赞赏功能,无须走IAP程序。

  相比于微信、知乎等平台,直播平台显然受到的影响更大。

  去年11月,猎豹全球智库发布的2016年中国直播App排名显示,网红“豆得儿”在映客上的直播,获得价值人民币45万元的映票,几乎都是由打赏得来。小米CEO雷军的直播也收获了30万元人民币的虚拟货币。

  目前,映客等直播平台已经按照苹果商店的规定进行IAP分成,而陌陌自从设立之初便按照该规定执行。

  OTT之争的延伸?

  根据腾讯2017年第一季度的财报,社交及其他广告收入(主要包括社交平台、应用商店、浏览器及广告联盟产生的收入)增长67%至人民币43.79亿元,主要受微信朋友圈、微信公众账号、应用商店及手机浏览器的广告收入增长所推动。腾讯第一季度的总收入为495.5亿元人民币,社交及其他广告收入占比不到10%。

  中国信息通信研究院技术与标准研究所副所长何宝宏撰文指出,微信和苹果的“斗争”,表面上看,是社交应用是否应该向平台支付打赏“茶水钱”,实际上是业界早已存在的OTT之争的延伸。

  OTT即Over The Top, 是指通过互联网向用户提供各种应用服务。5年前,微信就成为舆论漩涡的焦点。当时,对于微信是否应该向移动运营商支付“信令税”,用户在为流量付费之余是否还要付额外费用,社会就展开了激烈讨论。最终用户无需向运营商额外缴纳费用。

  一方面,微信要死死握住支付场景,接入IAP显然意味着要把大量用户账号交给苹果;另一方面,苹果商店游戏等,也要高度依赖社交软件导流,这也正是苹果商店能够分成的重要收入来源。

  朱巍说,微信和苹果的争夺,对腾讯也是一个警示。“腾讯这个时候暴露出一个问题,就是自己生态布局中是不是少了硬件移动终端产品。”朱巍说,现在是软硬结合的年代,仅靠线上已经过时了,要走线上线下融合发展道路。

  据交通银行金融研究中心统计显示,一季度,16家上市银行实现归属母公司净利润同比增长2.6%,其中净利息收入同比减少2.4%,非利息收入同比减少0.9%。相关分析师指出,非利息收入同比出现下降,是近年来比较罕见的。主要是因为监管趋严手续费增速回落导致。而有股份制银行相关人士表示,MPA考核日趋严格,以及密集的监管文件下达后,银行一方面压非标、缩同业,并且暂停了多项创新业务。

  广州日报全媒体记者林晓丽

  目前,上市银行一季报已披露完毕。值得关注的是,近年来拉动银行净利润增长的重要因素“非利息收入”竟出现同比减少。

  交通银行金融研究中心高级研究员武雯分析称,非利息收入出现同比减少,主要是因为一季度上市银行手续费收入增速回落导致。据分析,一方面是受传统中收业务费率调整的冲击,另一方面则是由于监管全面显著趋紧,银行理财业务以及同业业务等领域的收入增长受到制约。相较之下,2016年非利息收入则是拉动银行净利润增长的重要因素。

  有股份制银行相关人士表示,今年监管力度超乎预期,可谓是“穿透式”监管。部分同业为了应对监管,都忙于压缩非标、收缩同业业务、赎回委外等。近一个月来,银行为了防止不当创新,更是暂停了很多创新业务,当前以发现风险,防控风险为主。

  记者观察到,今年以来,金融监管不断加强。一方面,银行表外理财于今年一季度正式纳入MPA(宏观审慎评估体系)广义信贷指标范围;而3月底以来,银监会密集出台“三违反”“三套利”“四不当”等7份文件,剑指银行同业、理财和投资等业务,监管力度空前。

  影响1 同业资产腾挪受限

  银监会相关数据显示,3月末,银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元,比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元,同比增速分别为-2.2%和12.6%。

  前述股份制银行人士告诉记者,前几年,在利率市场化、经济下行压力加大的背景下,传统的信贷业务发展空间缩窄且风险增大,银行纷纷开始转型,寻找新的利润增长点;同时,为了减少占用信贷规模,银行开始大力发展同业业务,各种创新层出不穷,多层嵌套、不当套利、杠杆抬升、期限错配等问题引发社会关注。

  今年一季度 MPA评估时开始正式将表外理财纳入广义信贷的范围。普华永道相关合伙人朱宇指出,这将使银行的资产腾挪受到很大的限制,代持、同业投资、SPV投资等资产腾挪的可行性降低,表外扩张受到一定影响。

  影响2 同业存单前景或生变

  在针对同业业务的一系列监管细则中,关于同业存单的进一步规范要求明显指向资金空转与监管套利。有业内人士指出,相当一部分同业存单并未用于信贷投放,反而投入同业业务,衍生出各种套利模式,包括套作同业理财、委外和债券。这种“同业存单+同业理财+委外”的模式,导致资金在市场上多轮空转,推高金融机构杠杆。

  普华永道指出,2015年下半年迅速增长的同业存单,由于去年免征增值税,致已发行的债务证券成为2016年增长最快的负债类别之一,监管对同业存单业务的管控力度升级,将会在一定程度上影响未来市场同业存单的发行量与流通量。

  影响3 理财业务增速放缓

  受此影响,近几年不断扩张的银行理财规模,在今年一季度,其增速出现了下降。银监会数据显示,3月末,银行理财产品余额29.1万亿元,比年初增加958亿元,同比增长18.6%,增速比去年同期大幅下降34.8个百分点。

  某国有大行资管部相关人士表示,四大行都在有意降低理财增速。负债端,理财资金成本很高,而在资产端,优质资产稀缺,高收益资产比如非标资产有很大的限制,这会导致银行在银行理财产品上的收益不断收窄。从四大行交换的数据来看,银行理财的收益都在逐年递减,这就导致银行理财扩张动力缺失;此外,表外资产监管趋严,非标资产投资受到很大限制,优质资产稀缺,投资渠道受限,理财利润扩张受到很大限制。从一季度四大行的交换数据来看,银行理财规模都有所下降,规模大概几百亿元。

  影响4 委外业务规模难再大增

  银行理财及同业业务的收缩,不仅拖累银行手续费收入的增长,还直接影响银行的委外业务的收缩。

  某大行资管处相关人士指出,银行委外资金主要来源银行表外理财资金、以及同业资金。“近年来同业业务的发展非常迅速,其中很大一部分资产是做同业投资的,而同业投资中约有70%~80%都做了委外投资,购买其他公司的同业理财或同业存单。

  “如今,资金来源的收缩,势必对委外业务有很大的影响。”前述银行人士表示,某大行资管处相关人士也表示,今年一季度,银行业委外资金出现下降,赎回的主体应该是股份制银行和城商行农商行,因为这些银行的委外资金中,同业资金占比较高,监管把同业存单纳入同业负债类管理,使得这些同业业务很难做下去,收回委外资金的意愿比较强烈。该人士预计,今年银行委外规模,差一点的情况是将会收缩,好一点的情况是新增委外规模同比下降,但总体规模仍将有所增长。